不動産物件管理システム情報

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こんにちは

久々の投稿になってしまいました。

驚異的なスマートフォンの普及で、去年あたりから活況を呈しているO2O関連ソリューション。

不動産業界では、今のところこれといった事例は出ていないようです。

Ｏ２ＯはＯｎｌｉｎｅ　Ｔｏ　Ｏｆｆｌｉｎｅの略語。昔のクリック・アンド・モルタル（Click and mortar）と

類似した概念です。いかにネット上から店舗への来店を促すか、ということですね。

技術としては、
Ｗｉｆｉセンサー、超音波通信、ＮＦＣ、ＧＰＳ、などと、Push配信技術が組み合わされた
ソリューションが多いですね。

例えば、
店舗の近くを通ったユーザにクーポンをリアルタイムで配信する。
店舗に入ったユーザに対して、ポイントを配布する。

などが多いようです。
近くにきたユーザをクーポンで店舗に誘い込んで、来店してくれたユーザにポイントを配布して還元する。
ポイントは当然リピートにつなげる狙いがある仕掛けになっていたりします。

このようなケースで、

店舗の近くに来たか、どうか
・・・・・Wifiセンサー、GPS
店舗の中に入ったかどうか
・・・・・超音波通信、NFC、Wifiセンサー
が主に利用されています。
それぞれの技術で長所、短所があります。また方式によっては、スマホの電池を著しく消費するタイプも
多いです。導入を検討される際は、スマホ電池の消費については、必ず確認することをお勧めします。

ちょっとO2Oとは関係は薄いのですが、知り合いが、不動産ホームページや不動産物件管理システムのASPサービスを販売しているようなので、よかったら見てあげてください。

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こんにちは。

前回、ソーシャルメディアについて書きましたが、続きです。

ソーシャルメディアは本来、営業や集客ツールという目的で作られた
仕組みではありませんので、そこに露骨な商品紹介や営業っぽい情報を
掲載したりすると、逆効果になります。したがって、SNSをつかって
即席的な効果が上がるような集客は難しいのが現状です。

フォロワーを増やすには、ユーザに役立つ情報やノウハウを公開したり、
実世界において、ユーザに感謝されるようなサービス提供をしていくことで、
徐々に増えていくものです。
前回も書きましたが、実際のサービスでお客様がWowを感じた瞬間に
フェイスブックでいう「いいね」を押してもらったり、Wowのコメントつきメッセージ
をShareしてもらうことができれば、少し筒ですが、口コミによる集客が可能に
なるのではないでしょうか?

その際の触媒として、Dropboxのような紹介者、紹介されたユーザにもメリット
があるような仕掛けを作れれば、この仕組みが勝手に回りだすのではないでしょうか？

お客様をご紹介いただいた人に対してポイントを付与します。そのポイントは
QUOカードもしくは、次回の引っ越し（不動産仲介料）に割り当てることが可能。
QUOカードよりも、引っ越しに割り当てた方が換金率がお得な設定にしておくと
その紹介してくれたお客様がリピートするだけでなく、積極的に他のお客様を
紹介いただけるようになるのではないかと思います。

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こんばんわ。

以前からも書いておりますが、今後の中小・零細不動産仲介業にとっては
市場環境は厳しいものばかりです。

インターネットといえども、大量出稿などボリュームディスカウントによって、
大手企業とは集客の原価に差が出ており、中小零細企業にとっては、
ネット上でさえ、大手と同じことをしても厳しくなってきています。

零細仲介業者が生き残るには、しっかりとした店舗コンセプトをたて、そこで
徹底的に差別化する。

その差別化されたサービスを、一人でも多くのお客様に体験してもらい
WOWをいただく。

ここからが、ソーシャルメディアの活用になるのですが、このWOWをソーシャル
メディアで口コミしやすい仕組みを用意する。

口コミしやすい仕組みとは。。。。
１、ホームページ上に「いいね」ボタンを設置する、など
はみんなが思いつきますね。ただ、契約後というか、サービス提供後に押してもらう必要
があるんですね。工夫のしどころでしょう?
２．インセンティブによる口コミの仕掛けを用意する。
DropBoxというサービスがあるんですが、このサービスは１億４５００万人が利用しているそうです。
ただ、最初は大量に広告を出稿して集客しようとして失敗したそうです。その後、口コミでここまで
広がったんですが、口コミされる仕掛けがあったんですね。
新しいユーザーを紹介してくれたユーザには、500MB分の容量を無料で追加してあげる。
新規で紹介されたユーザにも、同じ容量を追加してあげる。
紹介した方も、紹介された方にも、双方にメリットがあるように仕組まれています。
あとは、一人でも使ってもらって、紹介の仕組みにのって、ここまで広く普及したようです。

これは、零細不動産業にも必ず活かせる方法ですね。
前提は、提供しているサービスを体験したユーザがWowを感じてくれることが前提になりますので、
やはり、コンセプトを明確にして、他社にないサービス、おもてなしを提供することは大前提になります。

次回は、もう少し踏み込んで考えてみたいと思います。

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不動産業で顧客のリピート利用は、今までは、ほとんどありません。
顧客が、素晴らしい対応をしてもらって、次回もこの不動産屋さんにお願いしよう！
って思っても、

1. 次回の利用タイミングが数年先
2. 今回利用した不動産屋さんが対応できるエリアに引っ越すとは限らない。

このような理由で、不動産業で顧客満足度を上げてリピート化しようなんて施策は
ほとんど実施されていません。
前回コールドリードに対するステップメール配信について、記載しましたが
これも、契約した後は、通常はさよならです。

ただ、世帯数減少という壁が目の前に迫っている不動産業を営む方々からすれば
新規反響は難しくなる一方で、じゃどうすりゃいいの？
ってことになりますよね。

２つの方法があると思っています。
一つは、不動産賃貸契約、売買契約後も、お客様とお付き合いを継続する
→　お客様のホームアドバイザー、顧問として、お住まいの困った事の相談役になる。

もう一つは、ソーシャルメディア的な「いいね！」を利用したお客様から頂くことで、お客様の
お友達をお客様化する。

この２つの方法が、ありそうな気がします。他にもあるかもしれませんが。。。
どちらも、一朝一夕でできるものではないですが、地道にコツコツお客様の信頼を気づき、
相談役になるのであれば、相談してもらいやすい仕組みと、そこからの新規ビジネスを用意する。
いいねであれば、お客様が感動したときに、「いいね！」をお友達に伝えてもらえやすい仕組みを用意する。

などが重要になってきますね。
ソーシャルメディアと不動産業については、また後日書きたいと思います。

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こんにちは。

前回に引き続き、大手優位が鮮明になりつつある不動産仲介業で、
中小・零細の不動産仲介業者の勝てる方法はあるのでしょうか?

・大手不動産仲介会社ができないことをやる。
＝小資本・小組織が有利な状況で戦う。
≒エッジのたった明確なコンセプトをもった会社運営

というのが、基本路線だと思います。不動産業を営む方にとっては
当たり前に考えておられることだと思います。

より具体的には、
・ニッチ市場で専門化し、その市場での専門ノウハウを蓄積する。
・現在の不動産業における集客の成功パターンへのアンチテーゼを実行する。
大量広告出稿による大量集客→広告出稿最適化と他業種連携による少数顧客の価値最大化

ではないかと考えます。
今はニッチだが、今後伸びそうな成長分野（高齢者住宅(とくに独居老人)、軽度要介護者用住宅、シェアハウスなど）に
いち早く参入する。
管理会社による見回りサービスやコミュニティー運営サービスなどの付加サービスを提供する
リフォームなどのコンサルティングサービス

などがヒントになるのではないでしょうか？

単に住宅を販売する、賃貸物件を紹介する、ではなく、顧客のライフサイクルに視点を移した
サービス展開を実施することで、将来的な所帯数減少や人口減少にも、対応できるビジネスを
構築できるのではないでしょうか？

それでは、また。

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こんばんは。

世の中の経済予測をする人は、たくさんいますね。今年は株が上がるとか、下がるとか。。。。
大体、あたりませんね。最近は下がる、下がるって言ってれば当たりますかね。

世界の経済予測方法として、一番確実だといわれている方法は実は人口構成に基づく
経済予測なんです。
戦争などの大規模な災害や天災がない限り、過去当たってるそうです。

日本はというと、少子高齢化が世界で最も早く進行している国でございます。
10年後、20年後の日本国内の人口構成は、かなりの確率で正確に予測可能なんです。

現在で、65歳以上の高齢者が２５％、つまり4人に一人が高齢者、
25年後には、35%が高齢者、つまり、3人に一人が高齢者になることがわかっているのです。

特に、特徴的なのは、高齢者の単身世帯が急増していることです。

現在でも高齢者世帯（1000万世帯）のうち、500万世帯が高齢者の単身世帯です。
この数、割合は今後どんどん確実に増えていくことがわかっております。

不動産仲介会社が将来図を描こうとするときに、からなず検討していただきたい事項です。
だって、どんな予測よりも確実なんですもん。

高齢者向け単身世帯向けに貸す、販売する、には

どのような住居

どのような住環境

どのような販売方法

がマッチするのか、真剣に考えなければならない時期がきているのでしょう。

特に20年後の高齢者層はIT（インターネット）に慣れていることも確実ですので、
現状の高齢者層とは、属性も異なっていることを考えておかなければなりません。

それでは、また。

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今日は、快晴でしたね。明日からは梅雨模様が続くそうで、残念です。

今日のテーマは、不動産を買おう、買いたいと思っているお客様に

物件の在り様をそのまま伝える

ということです。

不動産会社から見ると、かなり勇気のいることではないでしょうか？

それでも、そんなことを10年も前からインターネットで取り組んでこられた
不動産会社さんもあり、今では他県のお客様からもご指名があるほど
人気になっているそうです。

でも、これって、不動産業界だけじゃなく、一般の商品やサービスにも
同じことが言えてますね。
なんでもかんでも、自分のところの商品がよくて、弱点がないといわれると
胡散臭く感じますよね。
インターネットを経験し、消費者同士が情報を共有するようになって、
消費者が非常に賢くなっているといわれています。
不動産でも、不動産会社と消費者の間ではもう昔のように情報格差は
存在していないわけですから、へたな脚色はあだになりそうですね。

ソーシャルメディアがまさに、正直になる勇気を各個人、法人に問うて
来ていますが、不動産業界ではまだまだ、うまく活用できている事例は
少ないと思っていましたが、10年も前から、正直な感想、誠実さ、本人
のキャラクターを売りにお客様の心をぐっと捕まえていた会社があったんですから、
実は他にもたくさんあるのかもしれませんね。

それでは、また。

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こんにちは。

今日は不動産業におけるIT投資について、思っていることをそのまま

書いていきたいと思います。

IT投資は一般的に下記のように分類できると考えています。

1. 集客手段としての投資
2. 業務効率化としての投資
3. 競合優位のための戦略的投資

１の集客手段としてのIT投資は、不動産業界では主に物件広告（ポータルサイト出稿など）や
自社ホームページ構築などがそれに当たります。

２の業務効率化としてのIT投資は、賃貸管理システム、物件管理システム、契約管理システム、
などがそれに当たります。

１、２、の分野については、不動産業界には、多数のベンダーが存在し、投資に当たっては複数の
選択しの中から、自分たちの目的にあったものを選ぶことになります。

• パッケージ（ASP）商品を購入
• パッケージ商品をカスタマイズして導入
• スクラッチで構築してもらう

こんな感じだと思います。当然下に行けばいくほど高額になります。ある程度の売り上げ規模がないと
費用対効果が悪くなります。
パッケージは月額1万円程度から存在し、カスタマイズできる商品から、全くできない商品まで様々です。

ここで、注意が必要なのは、各ベンダーのホームページには基本機能のみの最低価格が大きく掲載されており、
最終的に導入となると、なんだかんだで月額5万円程度になることがほとんどです。

結構このあたりが、ベンダーもうまくやっているな感がありありです。通常の5-10人程度の規模であれば
カスタマイズ不要のASP商品で十分な場合がほとんどです。必要な機能といっても、

• 自社ホームページ（物件検索機能つき）
• 物件入力・管理システム
• マルチポータルサイト出稿機能

ぐらいがあれば十分でしょう！この程度で月額3万円以内で探すことをお勧めします。
よさそうに見えるが実は余計な機能がついて、高くなっている商品は避けた方が得策です。
結局使わないからです。シンプルで使いやすい商品を選びましょう！

ただし、注意点としてはHPについては、あまり安さにこだわりすぎると失敗することも
多いです。この点については、次回にまた書いてみたいと思います。

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こんにちは。

前回は、不動産物件管理システムや、各不動産ポータルサイト自身が反響を上げるために
やっている施策をご紹介しました。
・項目数の追加やリッチメディアへの対応
です。

逆に、物件管理システムや、不動産ポータルサイトに出稿している不動産会社自身ができる
反響を上げるための施策にはどのようなものがあるのでしょうか？

１．まずは追加された登録項目や、リッチメディアをできる限り登録する！！
２．間取りコメント、写真コメント、セールスポイントなどの自由記述欄を工夫する。
３．各ポータルサイトの特性を理解する。

１．は当たり前ですね。せっかくポータルサイト側や、システム側が機能強化してくれて
いても、利用しなければ恩恵にあずかれません。ただ、現状は恩恵に預かる気が
ない不動産会社が非常に多いです。逆にこのあたりをきっちりするだけで他社より
優位に立てるということです。

２．こちらも、1の内容に近いのですが、記入されていても、単に「玄関写真」や「外観写真１」
などがほとんどです。これでは、コメントしてもしなくてもユーザにとっては写真を見れば
わかる情報ですので、有益な情報とは言えませんね。例えば「バルコニー」というコメント
を「ワイドな南向きバルコニーで眺望もよく布団も複数一気に干せます！」とすることです。
要は写真だけでは判断が難しい長所を記入します。（誇大や嘘はだめです！）

３．これは、気にされている不動産会社とされていない会社があるような気がします。
たとえば、京王線の府中以降のファミリー向け物件はS社が反響がよい、都心の
シングル向け物件はH社が反響がよい、シングル向け低価格物件はA社が反応が
よい、など各社特徴がありますので、それらを考慮して広告を出稿するということです。
当然、物件の属性に応じて反響がよい媒体（ポータル）に集中して出稿するということです。
他の業界では、結構やられていることなんですが、不動産業界ではまだまだの感じがします。

今日はここまで。

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こんにちは。

前回、反響（インターネット経由での問い合わせ数）と、不動産物件の項目数について、
反響をとるには、項目数が膨大になることは避けられない旨、書きました。

どうして、こうなっているのでしょうか？

下記は私見でありますが。。。

やはり、人口減少、ライフスタイルの変化などを背景に、不動産を探している消費者の不動産
に対するニーズも多様化しているのは間違いないと思います。

各不動産ポータルサイトは、それらに多様化したニーズにこたえるべく、大きく下記のような
対応をしてきていると想像できます。
・より多くの物件を掲載する、かつ同一物件の名寄せ
・詳細な検索項目の追加（特にこだわり条件、設備項目など）
・写真、動画などのリッチコンテンツ登録項目の追加

登録物件数を増やすための施策としては、掲載料金のボリュームディスカウントや値引き、成果報酬型課金
制度（反響課金）の導入などが行われています。

検索項目の追加については、IHレンジ、中型犬飼育可、省エネ給湯器など、これでもかというぐらいに
条件指定ができるようになっています。ある人にとってはどうでも良いことが他の人にとっては、物件を
決める決定条件になっていたりと、個人のニーズの多様化を反映しているといえます。

写真、動画の追加については、ブロードバンド環境の整備と併せて、写真、特に動画を撮るためのコストが
非常に下がっていることも要因となっております。また、当然、同じ物件でもより多くの写真、動画がアップされて
いる不動産会社に問い合わせをしたいと考えるのは当然の結果でしょう。

このように各ポータルサイトは、ユーザニーズに合わせて、項目数の増加を実施しており、逆にその項目に
データが入っていないと、こだわり条件を設定した消費者の検索結果には、物件が表示されません。
より細かいニーズを設定して検索するユーザは、比較的反響しやすい（真剣に物件を探していると考え
られています）にも関わらず、検索結果に自分の会社の物件が表示されない。
また、表示されても、写真の枚数で他社の不動産会社に負けている、と消費者は他の不動産会社に
流れてしまいます。

物件登録項目数がどうして、反響率に大きく影響するのか、について、書いてみました。

別の意見があれば、お寄せくださいまし。

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こんにちは。

不動産物件管理システムにもいろいろある話は前回書いた通りです。

多くの不動産業者は、業務の効率化や、自社HP、出向しているポータル
サイトからの反響アップのために利用しています。

業務の効率化というのは、２度打ちをやめるということです。
一度入力したデータを自社HPだけでなく、各ポータルサイトへの
出稿でも利用するということ。ワンソースマルチユースとも言いますね。

この単純な機能だけでも十分効果があるケースもかなり多そうです。
未だに、自社HP用の物件情報入力、スーモ用の物件入力、ホームズ
用の物件入力と、同じ物件データを何度も入力している店舗さんは
多いのではないでしょうか？

また、反響UPという件ですが、
上記のように単純に業務の効率化だけを目的とした物件管理システムは
と、反響UPを目的としたツールは何が違うのでしょうか？

ずばり、物件情報に関わる登録の項目数が２～３倍程度違います。
当然、反響UPを目的としたシステムの方が多く、開発コストも数倍かかっています。

どうして、反響UPを目的とした物件管理システムは項目数が極端に増えてしまう
のか、これについては、次回書きたいと思います。

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まずは、不動産物件管理システムとはなんぞや？

不動産を借りたり、買ったりする一般の消費者は目にすることはほとんどないと思います。

いわゆる不動産業者が主に会社内、店舗内で利用するシステムです。

管理システムといってもいくつかパターンがあるようです。

・自社のHPに物件を掲載したり、変更したりすることを主目的としたシステム。

・自社HPだけでなく、スーモ、ホームズなどのポータルサイトへの出稿機能
を持った管理システム

・家賃の管理や入居者管理をする賃貸管理システムがメインの物件管理
システム

など。最近では、反響メールを管理したり、営業マンの活動を管理したりする営業支援
機能が付いたシステムのありますが、使いこなして成果が上がったというケースはあまり
多くない様子ですね。

また、それぞれについて詳しく書いていきます。